Чем грозит незаконная перепланировка жилья

В ближайшее время в Госдуме во втором чтении будет рассмотрен законопроект, существенно увеличивающий штрафы за самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. «Дом» решил выяснить, насколько распространена в Москве практика незаконной реорганизации жилого пространства, действительно ли людей наказывают за ремонтные нарушения и повлияют ли новые штрафные санкции на умы «золоторуких» граждан.

 

Согласно предложенным в Кодекс об административных правонарушениях поправкам, штрафы за самовольное переустройство квартир могут составить до двух-двух с половиной тысяч рублей для рядовых граждан, до четырех-пяти тысяч — для должностных лиц и до 40-50 тысяч рублей для юридических лиц. А если перепланировка нарушает права и законные интересы граждан или создает угрозу их жизни или здоровью, штрафные санкции предусматриваются еще более жесткие: до пяти тысяч рублей для граждан, до 50 тысяч — для должностных лиц и до 300 тысяч рублей — для юридических лиц.

 

Ремонтный беспредел

Перепланировочный беспредел, по мнению большинства экспертов, в Москве практически повсеместен. Так, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов считает, что, как минимум, 70 процентов московских квартир подверглись перепланировкам либо в части конструктива, либо в части технического оснащения. С ним условно согласна Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Если принимать за перепланировку серьезные изменения, в том числе и грубые нарушения строительных норм, то таких вариантов, по экспертным оценкам, на рынке не более 10%. А если говорить о незначительных (с точки зрения собственника) изменениях, типа объединения санузла, то цифра может превышать и 50 процентов».

 

Действительно, точно оценить объем жилья с неузаконенной планировкой почти невозможно: обойти все московские квартиры ни властям, ни риэлторам, ни даже участникам проекта «Активный Гражданин» не под силу. Однако хорошо известно, где риск нарваться на ремонтный креатив собственников наиболее высок: «Очень много переделок мы встречаем в старом жилом фонде. В современных домах, где планировки изначально функциональны, такая ситуация является менее распространенной», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаила Куликова, вторичный рынок жилья — абсолютный рекордсмен по количеству объектов с неузаконенной перепланировкой. «По грубым подсчетам, примерно к каждому третьему объекту в данном сегменте есть вопросы по этой теме», — уточняет эксперт.

Что касается ценовой категории — логично, наиболее склонны к переустройству пространства собственники относительно недорогих и изначально далеко не идеальных квартир. Основная их цель — сделать жилье более комфортным, просторным, функциональным. Иными словами — исправить ошибки людей, проектировавших шестиметровые кухни и санузлы размером с коробок.

 

«Как правило, незаконная перепланировка встречается в квартирах вторичного рынка и панельных новостройках, причем в тех, которые относятся к жилью массового сегмента. Монолитные новостройки в большинстве случаев сдавались и продолжают сдаваться со свободной планировкой, здесь собственники сразу имеют возможность организовать пространство по своему вкусу. Бизнес-класс и элитный сегмент – тоже монолитные и со свободной планировкой, поэтому случаи перепланировки можно встретить лишь на вторичном рынке», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

 

Ломать — не строить

Самые распространенные варианты перепланировки в московских квартирах — объединение или, наоборот, разъединение санузлов, совмещение кухни с гостиной, снос перегородок, перенос и устройство дополнительных дверных проемов в стенах, совмещение лоджии с комнатой.

 

«Бывают и необычные варианты — кухня в коридоре, а ванная на кухне, душевая кабина в лоджии, вход в спальню через санузел. Такие ситуации — редкость, при этом нужно понимать, что подобные переделки не пройдут согласование», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

 

В целом, по словам Сергея Свиридова, незаконная перепланировка помещений в многоквартирных домах может трактоваться очень широко — от таких достаточно серьезных действий, как прорубание дверных проемов в несущей стене до изменений, возникающих в инженерных системах здания в результате, например, увеличения количества батарей отопления.

 

Многие делают перепланировки не потому, что в квартире тесно и неудобно, а следуя модным тенденциям. «Например, сейчас актуальной тенденцией в новостройках является совмещение кухни и гостиной, выделение для них одного большого помещения, где зонирование осуществляется за счет расстановки мебели. В домах старого жилого фонда кухня и гостиная изолированы друг от друга, и ряд собственников пытаются соответствовать модным веяниям, убирая перегородку или делая широкий дверной проем между этими двумя помещениями», — указывает Григорий Алтухов.

 

Цена самодеятельности

Когда собственник квартиры с незаконной перепланировкой захочет избавиться от плодов творчества своего, сделать это будет непросто. «При продаже жилья риэлторы не требуют документов по согласованию перепланировки, — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. — Однако, специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной. Также такую квартиру невозможно будет продать ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита».

Если изменения не смертельны, то есть их можно согласовать, то продать квартиру вполне реально. Даже банки допускают приобретение такой квартиры в ипотеку, если покупатель подпишет специальный документ, удостоверяющий, что он в курсе перепланировки и обязуется либо привести жилье в его изначальный вид, либо зарегистрировать все переделки в БТИ. При этом, конечно, покупатель вправе рассчитывать на скидку — ведь он берет на себя все хлопоты и расходы, связанные с легализацией переустройства.

 

«Чаще всего собственник квартиры должен быть готов к скидке, примерно равной стоимости работ по согласованию перепланировки. Диапазон цен тут очень велик и прямо зависит от масштаба «разрушений». В отдельных случаях стоимость может доходить до полутора миллионов рублей», — отмечает Михаил Куликов. По мнению Светланы Бириной, мотивировать покупателя квартиры с неузаконенной планировкой, скорее всего, придется с помощью скидки, причем она может составить около 15 процентов. «Покупатель прекрасно понимает, что именно ему придется нести ответственность за приобретенную квартиру, а устранение недочетов потребует дополнительных расходов», — подчеркивает эксперт.

 

Впрочем, сделанная в квартире перепланировка может быть и плюс-фактором, положительно влияющим на стоимость жилья — особенно, конечно, если она узаконена. «За качественную узаконенную перепланировку собственник может к цене квартиры добавить 5-10 процентов», — говорит Ирина Доброхотова. С ней согласна коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева: «Если перепланировка удачна, цена может быть даже увеличена, если же нет, то ликвидность такой квартиры будет снижаться».

Источник: dom.lenta.ru